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店铺选址,你必须考虑这12项关键评估指标

2017-03-31

新开店铺的选址评估策略,是将选址诸多重要指标当中,选择出最重要的12项指标作为首要的评估内容。

 

新开店商铺选址的12项评估指标以及相应的权重,包括:租金日营比25%,主商圈12%,副商圈8%,立地6%,面积6%,店宽<角间>6%,店宽<一面>6%,路宽5%,人流量10%,视野性6%,车辆停靠5%,通行方向5%。如下表所示:

得分标准:总分100分,70以上为好,40-70为中,40以下为差。

以类似肯德基、麦当劳等快餐店的行业应用为例,下图是某网的选址评估指标。

以下就8个最重要指标进行简单说明:

 

1/租金日营比

 

根据租金日营比以平均1:5为标准基线。例如:第一年营业额预估360万以上,控制新址租金在5天的营业额以内,这是最重要的评估指标,权重最高达到25%。

 

2/商圈类型

 

就快餐店类餐饮业态而言,主要以评估营业力驱动为导向,因而主商圈应首选零售商圈的大卖场及百货公司,其次为城市商业街商圈等城市最热闹的地段,最后才是社区商业商圈。

 

3/立地

 

街店最好选择在角位间,如位于大型零售商场则需要有外露面。

 

4/面积

 

快餐店对于面积有一定要求,面积在200—300㎡为佳。事实证明面积越大则营业额越高,因此分值设置越高。

 

5/店宽

 

位于角位间正面面宽不得小于8米;位于非角位间正面面宽不得小于12米。

 

6/预估人流量

 

根据新址所在商圈类型、路宽、立地、天气、日期、时段及平日、节假日等条件的人流量预估。一般要求平常日15,000人以上,节假日20,000人以上的门前人流量。

 

7/路宽

 

分双向道、单向道、护栏/四车道。双向道指的是没有护栏路宽,不像四车道40米宽道路会影响交通和接近性,因此分值最高。超过40米宽的四线道以上的道路或中间有栏杆、安全乌阻隔的主要干道分值越低。

 

8/车辆停靠

 

指新店址是否好停车,例如:汽车、摩托车、自行车较容易停车的地方;或者附近有停车场所,或者近距离内有大型停车场等。